2025년 4월 기준 신도시 상가 공실률 순위 TOP 5

전국 신도시 상가 공실률을 살펴보면 지방 혁신도시와 세종시의 상황이 특히 심각하다. 수도권 신도시도 예외는 아니다.

전국 상가 평균 공실률은 10%를 넘었다. 서울은 평균 9.08%로 전국 평균보다는 낮지만, 일부 지역(용산역 37.61%, 청량리 27.59%)은 매우 높은 수치를 보이고 있다.

왜 이렇게 됐을까? 신도시 상가 공실 증가 원인

1. 상가 공급 과잉: 신도시 개발 시 필요 이상의 상업용지를 공급했다.
2. 경기 침체: 장기적인 경기 불황으로 소비 심리가 위축됐다.
3. 온라인 소비 증가: 비대면 쇼핑 증가로 오프라인 매장 수요가 감소했다.
4. 인구 감소: 일부 신도시의 계획 인구 대비 실제 입주 인구가 적다.
5. 주상복합 내 의무적 상가 비율: 법적으로 정해진 높은 상가 비율로 공급 과잉이 발생했다.

국토부가 연구 중인 해결책은? 💡

1. 상업용지 공급 축소

신도시와 공공주택지구에 공급하는 상업용지(상가 부지) 비율을 줄이는 방안을 검토 중이다. 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등)의 상가 공급 적정성에 대한 연구용역도 진행하고 있다.

2. 건축물 용도 전환 지원

빈 상가를 주거, 창업, 문화시설 등 다른 용도로 쉽게 바꿀 수 있도록 규제를 완화하고 지원하는 방안도 연구 중이다. 이는 장기 공실 문제를 해결하는 데 도움이 될 것이다.

3. 지역별 맞춤형 상업시설 기준 개발

각 지역 특성에 맞는 상가 공급 기준을 만들기 위해 수요 추정 가이드라인을 개발하고 있다. 획일적 기준이 아닌, 실제 수요에 맞춘 상가 공급이 가능하도록 개선할 계획이다.

4. 주상복합 내 상가 비율 하향 조정

주상복합건물의 주거 외(상가) 비율을 낮추는 방안도 검토 중이다. 현행 법령상 상가 비율이 의무적으로 높게 정해져 있어 공실률 증가의 원인이 되고 있다.

5. 상가 공급 시기와 규모의 탄력적 조정

상가 공급 시기를 분양 및 입주 수요에 맞춰 조절하고, 필요에 따라 추가 공급이 가능하도록 유보지를 늘리는 방안도 검토 중이다.

결론: 신도시 상가 위기, 해결 가능할까? 🧐

신도시 상가 공실률 문제는 단기간에 해결하기 어려운 구조적 문제다. 국토부의 연구 중인 방안들이 효과적으로 시행된다면 상황이 개선될 수 있겠지만, 시간이 필요하다.

상가 투자자와 자영업자들은 장기적인 계획을 세우고, 온라인 판매 병행, 체험형 매장으로의 전환 등 변화하는 소비 트렌드에 맞춰 대응하는 것이 중요하다.

상가 공실률 문제가 해결되어 활기찬 신도시 상권이 되길 기대해본다.