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리얼티인컴 투자를 피하는 6가지 결정적 이유

재테크

by 행복줍기 2025. 5. 17. 07:05

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리얼티인컴 투자를 피하는 6가지 결정적 이유


리얼티인컴은 미국 최대 규모의 상업용 부동산 리츠다. 매월 배당금을 지급하고 27년 연속 배당 증가라는 놀라운 기록을 자랑한다. 하지만 이런 화려한 겉모습 뒤에는 투자자들이 매수를 꺼리게 만드는 여러 문제점이 숨어 있다. 왜 많은 투자자들이 리얼티인컴 투자를 재고하고 있는지 그 이유를 알아보자.

1. 상업용 부동산 시장의 구조적 위기


코로나19 이후 재택근무와 온라인 쇼핑이 크게 늘었다. 이로 인해 오프라인 상업 부동산의 수요가 급격히 줄어들고 있다. 실제로 많은 기업들이 사무실 공간을 축소하거나 완전히 포기하는 추세다. 리얼티인컴은 이런 상업용 부동산에 집중 투자하는 기업이다.

상업용 부동산 시장의 불안은 더욱 심각해지고 있다. 2024년까지 상업용 부동산 대출의 84%가 만기를 맞는다. 문제는 높은 금리로 인해 재융자가 어려워졌다는 점이다. 이는 부동산 시장 전체의 안정성을 위협하는 요소다.

2. 주요 임차인들의 경영 악화


리얼티인컴의 수익은 임차인들이 내는 임대료에 크게 의존한다. 그런데 최근 주요 임차인인 월그린과 달러트리가 수백 개의 매장을 폐쇄한다고 발표했다. 이 두 기업은 리얼티인컴 임대 수입의 약 7%를 차지한다.

이들의 경영 악화는 단순한 일시적 현상이 아니다. 오프라인 소매업의 구조적 변화를 반영한다. 이런 변화가 지속된다면 리얼티인컴의 수익성에 장기적으로 큰 타격을 줄 수 있다.

3. 성장 한계에 부딪힌 초대형 리츠


리얼티인컴은 이미 11,700개 이상의 부동산 자산을 보유한 거대 기업이다. 이 정도 규모에서는 개별 부동산 매입만으로 의미 있는 성장을 이루기 어렵다.

이 문제를 해결하기 위해 리얼티인컴은 스피릿리얼티캐피털 같은 대형 기업을 인수하는 전략을 택했다. 하지만 이런 대형 인수합병도 장기적인 성장 한계를 완전히 해결해주지는 못한다. 큰 몸집은 때로는 민첩한 시장 대응을 어렵게 만든다.

4. 반복되는 유상증자와 주주가치 희석


리얼티인컴은 대규모 자산을 인수할 때 주로 신주 발행 방식을 사용한다. 이는 기존 주주들의 지분을 희석시키는 결과를 가져온다. 실제로 큰 규모의 인수 발표 후에는 주가가 하락하는 패턴이 반복되고 있다.

애플이나 구글처럼 자사주를 매입해 주주가치를 높이는 기업들과는 정반대다. 리얼티인컴의 이러한 유상증자 전략은 단기적으로 기업 규모를 키울 수 있지만, 장기적으로는 주주들에게 불리하게 작용할 수 있다.

5. 인플레이션과 고금리의 이중고


인플레이션이 지속되는 환경에서 리얼티인컴은 어려움을 겪는다. 임대 계약은 보통 장기간 고정되어 있어 물가 상승을 즉시 임대료에 반영하기 어렵다. 이는 실질 수익의 감소로 이어진다.

또한 고금리 환경은 리츠 기업에 특히 불리하다. 리츠는 구조적으로 많은 부채를 활용하는 사업 모델이다. 금리가 오르면 자금조달 비용이 크게 증가한다. 동시에 부동산 자산 가치는 하락하는 이중고를 겪게 된다.

6. 배당 안정성에 대한 의구심


리얼티인컴은 배당을 최우선 가치로 내세운다. 그러나 상업용 부동산 시장의 장기적 침체나 주요 임차인들의 연쇄 부실이 발생한다면 배당 유지가 어려워질 수 있다.

27년 연속 배당 증가라는 기록은 인상적이지만, 과거의 실적이 미래를 보장하지는 않는다. 시장 환경이 근본적으로 바뀌고 있는 상황에서 이런 우려는 더욱 커지고 있다.

투자 결정 전 고려사항


리얼티인컴은 여전히 미국 최대 리츠로서 강점을 가지고 있다. 다양한 업종과 지역에 분산된 포트폴리오는 일정 수준의 안정성을 제공한다. 또한 27년간의 배당 증가 기록은 경영진의 주주 친화적 정책을 보여준다.

하지만 현재 시장 상황과 리얼티인컴이 직면한 구조적 도전은 신중한 접근을 요구한다. 단순히 과거의 명성만 보고 투자를 결정하기보다는 위에서 언급한 위험 요소들을 충분히 고려해야 한다.


투자는 결국 리스크와 리워드의 균형이다. 리얼티인컴의 월배당이라는 매력적인 요소 이면에 숨겨진 위험을 제대로 이해하고 투자 결정을 내리는 것이 중요하다.

리츠 투자가 처음이라면 개별 종목보다는 VNQ 같은 리츠 ETF를 통해 분산 투자하는 것도 좋은 방법이다. 상업용 부동산 리츠만이 아닌 다양한 부동산 섹터에 투자함으로써 리스크를 낮출 수 있다.

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