지분형담보대출 2억으로 10억 아파트 사기

지분형담보대출이란 무엇인가?

지분형담보대출은 기존 주택담보대출과 완전히 다른 새로운 개념이다. 집을 살 때 혼자서 모든 돈을 마련하지 않고, 정부나 공공기관과 함께 집을 공동으로 소유하는 방식이다. 즉, 대출이 아닌 '투자' 개념이 적용된다. 정부가 나와 함께 집에 투자하는 셈이다!

어떻게 작동하는가?

지분형담보대출은 정말 간단하다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때, 본인이 6억 원(60%)을 내고 정부가 4억 원(40%)을 투자한다. 본인이 내는 6억 원도 전부 현금일 필요는 없다. 일부는 일반 주택담보대출로 해결할 수 있다. 그러니까 실제로 필요한 현금은 훨씬 적을 수 있다!

단, 정부가 투자한 지분(4억 원)에 대해서는 '사용료'를 내야 한다. 사용료는 연 2% 수준으로, 기존 대출이자보다 저렴하다. 집값이 오르면 나중에 팔 때 차익을 정부와 나눠 갖고, 집값이 떨어지면 손실도 함께 분담한다.

또한 여유 자금이 생기면 2년마다 정부의 지분을 조금씩 사들여서 점점 내 소유를 늘릴 수 있다. 이것이 바로 지분형담보대출의 핵심이다!

지분형담보대출의 장점

지분형담보대출은 여러 장점이 있다.
특히 집 없는 사람들에게 희소식이다.

1. 초기 자금 부담이 크게 줄어든다. 적은 돈으로도 좋은 집을 살 수 있다.
2. 과도한 대출 없이 집을 살 수 있다. DSR 같은 대출 규제에 덜 얽매인다.
3. 집값이 떨어져도 혼자 손해 보지 않는다. 정부와 함께 손실을 나눈다.
4. 시간이 지나면서 점차 정부 지분을 사들여 완전한 내 집으로 만들 수 있다.
5. 부동산 시장이 안정화되는 효과도 있다. 실수요자 중심의 거래가 활성화된다.

주의해야 할 점도 있다

물론 장점만 있는 것은 아니다.
몇 가지 단점도 알아두자.

1. 집값이 오르면 모든 수익을 내가 갖지 못한다. 정부와 나눠야 한다.
2. 정부 지분에 대한 사용료(연 2%)를 계속 내야 한다.
3. 집을 팔거나 처분할 때 정부(금융기관)의 동의가 필요하다.
4. 모든 주택에 다 적용되는 것은 아니다. 서울 10억, 경기 6억, 지방 4억 이하 주택만 해당된다.
5. 처음부터 집을 100% 내 것으로 만들 수 없다. 정부 지분을 모두 사들여야 완전한 내 집이 된다.

실제 예시로 알아보자

10억 원짜리 아파트를 산다고 생각해보자
- 정부: 4억 원 투자 (40% 지분)
- 나: 6억 원 부담 (60% 지분)

내가 부담하는 6억 원 중에서도
- 일반 주택담보대출: 4.2억 원
- 실제 필요한 현금: 1.8억 원

정부 지분 4억 원에 대한 연간 사용료는 약 800만 원(월 67만 원)이다. 이것은 동일한 금액을 대출받았을 때 내야 하는 이자보다 저렴할 수 있다.

기존 주택담보대출과 지분형담보대출 비교

지분형담보대출이 왜 필요할까?

지분형담보대출은 가계부채 증가를 억제하고 청년과 무주택자들의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 도입되었다. 특히 집값은 높고 대출 규제는 강화되는 상황에서 내 집 마련의 새로운 대안이 될 수 있다. 정부는 시범적으로 1,000호부터 시작해 점차 확대할 계획이다.

결론

지분형담보대출은 적은 돈으로도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 해주는 혁신적인 방식이다. 대출 부담은 줄이고 정부와 함께 투자하는 형태로 집을 사는 것이다. 다만 집의 소유권을 완전히 갖지 못하고, 수익도 나눠야 한다는 점을 잘 이해하고 선택해야 한다.